|
Artikel 290
Definitie bedrijfsruimte
1. De bepalingen van deze afdeling zijn van toepassing op huur en verhuur van bedrijfsruimte, tenzij de huurovereenkomst tevens voldoet aan de omschrijving van huurkoop van onroerende zaken als bedoeld in artikel 7.1.12.1.
2. Onder bedrijfsruimte wordt verstaan:
a. een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is; b. een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan die krachtens zulk een overeenkomst bestemd is voor de uitoefening van een hotelbedrijf;
c. een onroerende zaak die krachtens zulk een overeenkomst is bestemd voorde uitoefening van een kampeerbedrijf.
3. Tot de in lid 2 bedoelde bedrijfsruimte worden ook gerekend de onroerende aanhorigheden, de bij het een en ander behorende grond en de, mede gelet op de bestemming van die bedrijfsruimte, afhankelijke woning.
Algemeen
Art. 7:290 geeft het kader aan waarbinnen de regels van de zesde afdeling van toepassing zijn. Die regels zijn van 'semi-dwingend' recht. Zie daarover na¬der art. 7:291. Het gaat hier alleen om de bedrijfsruimte die onder het oude recht werd aangeduid als 'middenstandsbedrijfsruimte', '1624-bedrijfsruimte' of iets dergelijks.
Lid 1
Deze bepaling begint met de zinsnede inhoudende dat de bepalingen van deze (zesde) afdeling - de art. 7:290 t/m 310 - van toepassing zijn. Uit het systeem van de wet volgt dat daarnaast de algemene huurbepalingen (art.7:201 t/m 231) en de algemene regels van het vermogensrecht gelden. Het tweede lid geeft aan wat onder 'bedrijfsruimte' wordt verstaan. Art. 7:290 houdt, anders dan art. 7 A: 1624, niet langer in dat de bedrijfsruimtebepalingen bij uitsluiting van toepassing zijn. Verder vervalt de gehele tweede zin van art. 7 A: 1624 lid 1. Daarin wordt aangegeven dat in geval van een gemengde overeenkomst de bedrijfsruimtebepalingen voorrang hebben. In plaats daarvan geldt nu het algemene, minder dwingende art. 6:215.
Er is een belangrijke categorie bedrijfsruimte die buiten het in lid 1 aangegeven kader valt. Zie art. 7:230a, waarin is aangegeven dat die bepaling niet geldt voor bedrijfsruimte 'in de zin van deze titel', d.w.z. bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290.
Anders dan in art. 7A:1624 lid 1 is nu met zoveel woorden aangegeven dat de bepalingen van de zesde afdeling niet van toepassing zijn op de huurkoop¬overeenkomst, al voldoet die op zichzelf aan het bepaalde in het tweede lid.
Lid 2
De indeling is enigszins veranderd. De strekking is dezelfde gebleven. Drie categorieën worden onderscheiden:
a. Het moet gaan om een gebouwde onroerende zaak. Volgens HR 16 juni 1995, NI 1995, 705 (Shell/Van Esta Tjalingii) missen de art. 7:290 e.v. toe¬passing in een geval waarin een onbebouwd terrein tegen een vergoeding ter beschikking wordt gesteld met de bedoeling dat degene die daarover de beschikking verkrijgt daar een bebouwing zal oprichten, bestemd om te worden gebruikt in de bedoelde zin. Dat kan anders worden als partijen een nieuwe, zelfstandige overeenkomst sluiten, aldus HR 2 oktober 1981, NI 1982, 186 (Pensioenfonds VMF-Stork/Trapman).
Het gehuurde kan ook een gedeelte van een gebouwde onroerende zaak betreffen. Ook als die op zichzelf niet valt onder de bedrijfsruimtedefinitie, zoals een koffiebar in een ziekenhuis. HR 18 januari 1993, NI 1993, 614 (Gemini Ziekenhuis).
Er moet (uiteraard) sprake zijn van een huurovereenkomst en niet van bruikleen of iets dergelijks. Van huur 'om niet' is echter niet snel sprake; zie HR 31 mei 1991,NJ 1991, 678 (Bloemert/Supergas).
Het gehuurde moet bestemd zijn voor de uitoefening van een bedrijf als genoemd in lid 2. De bestemming wordt bepaald door, aldus HR 24 december 1993, NI 1994, 215 (Amsterdam-Semarang/Geelhoed) 'hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gedaan'.
Het gaat uitsluitend om de in het tweede lid met zoveel woorden genoemde soorten bedrijf. Plaats gebondenheid is wel drijfveer geweest voor de wetgever, maar is behalve ingeval van duidelijke twijfel geen argument pro of contra de toepasselijkheid van de onderhavige regeling. Zie HR 2 december 1977, NI 1979, 103 (Iberia).
Het gehuurde moet een voor het publiek toegankelijk lokaal hebben. Uit HR 23 september 1983, NI 1984, 309 (Staat/Koopman) volgt echter dat aan die eis al is voldaan indien er 'een voor het publiek toegankelijke ruimte' is. Aan een dergelijke ruimte worden blijkens HR 4 oktober 1996, NI 1997, 103 (De Louwere/Drukkerij De Schinkel) nauwelijks eisen gesteld. Daaraan is eerst dan niet voldaan wanneer komt vast te staan dat elke bedoeling van de ondernemer het aan het publiek mogelijk te maken hem in het gehuurde op te zoeken ontbreekt.
De wet vereist ook dat in het gehuurde 'rechtstreekse' levering van goederen en diensten plaatsvindt, maar ook die eis wordt in de praktijk niet zwaar genomen. Volgens Kamerstukken I/2000-2001, 26 932, nr. 5, p. 4 bestaat er in ieder geval geen twijfel over dat onder art. 7:290 valt de meubeltoonzaal, waarin de directe aflevering van producten niet of nauwelijks plaatsvindt, als er maar een verkooppunt is. Alleen als het een meubeltoonzaal bij een fabriek betreft waar niet aan het publiek wordt verkocht, maar van waaruit aan de detailhandel wordt geleverd, zou daarover anders gedacht kunnen worden.
b. Het hotelbedrijf wordt nu apart genoemd. De eisen zijn afgezien van het soort bedrijf dezelfde als vermeld onder a met één uitzondering: het is niet nodig dat er een voor publiek toegankelijk lokaal is.
c. Hetzelfde geldt bij het kampeerbedrijf. Daar geldt bovendien niet de eis dat het een gebouwde onroerende zaak betreft.
Lid 3
Het gebouw maakt het hoofdbestanddeel uit van de huur. De grond en de aanhorigheden volgen het lot daarvan. De aanhorigheden worden in art. 7 A: 1624 lid 2 niet apart genoemd. De nu aangebrachte toevoeging is in de wetsgeschiedenis niet verklaard. Aanhorigheden kunnen ook bijgebouwen zijn.
Ook de, mede gelet op de bestemming van de bedrijfsruimte, afhankelijke woning valt onder de bedrijfsruimte. De aanduiding van deze woonruimte, waarvoor het woonruimterecht dus niet geldt, is anders dan in art. 7 A: 1624 lid 2, maar de rechtspraak blijft onverminderd van kracht. Dat bij één huurovereenkomst en tegen betaling van één huurprijs bedrijfsruimte en woonruimte samen zijn verhuurd, kan er op wijzen dat uitsluitend de bedrijfsruimteregels van toepassing zijn 'maar dat behoeft niet het geval te zijn als de woning zelfstandig verhuurd had kunnen worden, zonder onverbrekelijk verband met de bedrijfsruimte'. Zie HR 24 januari 1997, Ni 1997, 558 (Tokkie/de Hooischuur). HR 15 juni 2001, Ni 2001, 478 (Van Oest/Beurspassage) herhaalt dit. Het standpunt van partijen bij het aangaan van de overeenkomst, dat eerder vaak bepalend werd geacht, doet daar niet aan af.
Overgangsrecht
Op het moment van invoering van titel 7.4 aanhangige procedures worden afgedaan op basis van het oude recht (art. 205 OBW).
|
