|
Artikel 303
Huurprijswijziging
1. Zowel de huurder als de verhuurder kan vorderen dat de rechter de huurprijs, zo deze niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, nader zal vaststellen:
a. indien de overeenkomst voor bepaalde tijd geldt, na afloop van de overeengekomen duur;
b. in alle andere gevallen, telkens wanneer tenminste vijf jaar zijn verstreken sinds de dag waarop de laatste door partijen vastgestelde huurprijs is ingegaan of waarop de laatste door de rechter vastgestelde huurprijs is gevorderd.
2. Bij de nadere vaststelling van de huurprijs let de rechter op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering. Iedere aldus in de vergelijking te betrekken huurprijs wordt herleid volgens de algemene ontwikkeling van het prijspeil sinds de dag waarop die huurprijs gold tot aan die van het instellen van de vordering. Zo het niet mogelijk is de rechter de voor de toepassing van deze maatstaf benodigde gegevens te verschaffen, maakt de rechter een schatting aan de hand van de wel te zijner beschikking staande gegevens, waarbij hij die maatstaf zoveel mogelijk als richtsnoer bezigt.
3. De rechter wijst een vordering tot verhoging van de huurprijs af, voor zover deze is gegrond op verbeteringen van het gehuurde, die op kosten van de huurder zijn aangebracht.
4. Indien de rechter de huurprijs nader vaststelt, geldt deze met ingang van de dag waarop deze is gevorderd, tenzij hij op vordering van een der partijen op grond van de bijzondere omstandigheden van het geval een andere ingangsdatum vaststelt. Hij kan daarbij tevens bepalen dat de huurprijs gedurende een door hem vast te stellen termijn van ten hoogste vijf jaren geleidelijk zal worden aangepast.
Algemeen
Dit artikel is gebaseerd op art. 7A:1632a.
De volgende bepalingen ter zake tijdstippen waarop huurprijswijziging mogelijk is, zijn niet teruggekomen:
- art. 7A:1630 lid 4 (vgl. art. 7:301), bij verlenging van een overeenkomst voor twee jaar of korter;
- art. 7A:1626 lid 3, bij verlenging van een voor tenminste voor vijf jaar en voor minder dan tien jaar geldende overeenkomst. De vordering kan ook buiten de beëindigingprocedure om worden ingesteld binnen 3 maanden na de verlenging en heeft dan terugwerkende kracht tot de ingangsdatum van de verlenging;
- art. 7A:1631a lid 8, bij verlenging na tien jaar; ook van toepassing via art. 7A:1631b lid 2 en art. 7 A:1631d lid 3.
Ook art. 7 A:1633 voorzag in de mogelijkheid van huurprijswijziging, maar dan alleen in verband met door de huurder in het gehuurde aangebrachte veranderingen. Die bepaling is overgenomen in art. 7:215 lid 5.
Lid 1
Art. 7A:1632a begint met de woorden 'ongeacht enig andersluidend beding'. Het bepaalde in art. 7:291 maakt die woorden overbodig. In het eerste lid onder b wordt nu gesproken over 'alle andere gevallen' in plaats van 'indien de overeenkomst voor onbepaalde tijd geldt'. Verder is in lid 1 onder b opgenomen dat vijf jaar moeten zijn verstreken sedert de vorige huurprijswijziging. Huurprijswijziging is mogelijk na afloop van de overeengekomen duur. Dat betekent dat de eerste wijziging van de huurprijs pas kan worden afgedwongen nadat de eerste vaste huurperiode verstreken is. Dat kan ook een periode van twee jaar of korter zijn als bedoeld in art. 7:301 lid 1. De overeenkomst geldt wederom voor bepaalde tijd als zij op grond van art. 7:292 lid 2, eventueel na afwijzing van een vordering als bedoeld in art. 7:295 lid 2 of in art. 7:301 lid 2, verlengd wordt, evenals in geval van verlenging met een bij overeenkomst vastgestelde termijn. De overeenkomst loopt dan opnieuw voor bepaalde tijd en opnieuw moet dan de overeengekomen duur worden afgewacht, ook als deze langer is dan vijf jaar. In of ter zake een verlengingsperiode kan dus maar één keer wijziging van de huurprijs verlangd worden.
Van het bepaalde in art. 7:303 lid 1 onder b kan gebruik worden gemaakt 'in alle overige gevallen'. Dat wil zeggen als de overeenkomst loopt voor onbepaalde tijd, zoals art. 7A:1632a lid 1 onder b vermeldt. De vordering kan dan worden ingesteld op ieder gewenst moment, als maar vijf jaren sedert de vorige wijziging zijn verstreken. De wet noemt twee tijdstippen: 'de dag waarop de laatste door partijen vastgestelde huurprijs is ingegaan' of die 'waarop de laatste door de rechter vastgestelde huurprijs is gevorderd'. Onder laatstgenoemd tijdstip brengt art. 7:304 lid 2 de dag waarop het daar bedoelde verzoek (tot benoeming van een deskundige) is ingediend. De vordering kan al worden ingesteld voordat de nieuwe huur kan ingaan (Kamerstukken II 26932, nr. 5, p.14). De wetgever heeft niet stilgestaan bij de vraag hoe het dan moet met de referentieperiode.
Wijzigingsbedingen met een bindende adviesclausule of een dergelijke bepaling zijn geldig, maar kunnen krachtens de wettelijke regeling opzij worden gezet, tenzij de overeenkomst door de rechter op de voet van art. 7:291 lid 2 goedgekeurde bepaling bevat die art. 7:303 buiten werking stelt.
Lid 2
Het gaat om het huurprijsniveau van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Bij de selectie van vergelijkingspanden mag het niveau van de huurprijs geen rol spelen. Ook de oorspronkelijk overeengekomen huurprijs niet.
De wet definieert niet wat vergelijkbaar is. Het gaat hier niet om een vastomlijnd criterium. Met 'ter plaatse' is niet bedoeld binnen de gemeente maar binnen een bepaald winkelgebied. Ook dan kunnen nog belangrijke verschillen bestaan. Met alle bijzonderheden, zoals ligging (hoofdstraat/zijstraat, op de hoek of in het midden, in de zon of in de schaduw) moet onder omstandig¬heden rekening worden gehouden. Als vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse ontbreekt, moet elders op een vergelijkbare plaats worden gekeken (HR 19 december 1980, NI 1981, 266 (Van der Burg/Verbeek). Daarbij mag zeker wel in hetzelfde winkelcentrum worden vergeleken. Als alle winkels daar eigendom zijn van één verhuurder moet men voorzichtig zijn, zie HR 24 februari 1984, NI 1984, 788 (Gem. Utrecht/Trapman). Als ook elders, doch op een vergelijkbare plaats, geen vergelijkbare bedrijfsruimte gevonden kan worden, mag ook gekeken worden naar andere dan 290-bedrijfsruimte. De aard van het gebruik van verschillende 290-bedrijfsruimten is in beginsel niet van belang. Dat is anders indien de indeling of bouwkundige staat speciaal gericht is op een bepaald soort bedrijf. De inhoud van de huurovereenkomst en in het bijzonder de lasten verdeling daarbij is natuurlijk ook een factor van belang.
Het wettelijk criterium is niet altijd gemakkelijk te hanteren. Ondanks al het voorgaande en ondanks het feit dat afhankelijk van de omstandigheden correcties moeten worden toegepast, schrijft de wet sedert de invoering van titel 7.4 uitdrukkelijk voor dat de rechter moet proberen een verantwoorde schatting te maken op basis van de wel ter beschikking staande gegevens.
Hoewel de huurprijs moet worden vastgesteld met inachtneming van objectieve maatstaven, kunnen subjectieve elementen in uitzonderingsgevallen een rol spelen, zie HR 26 februari 1993, NI 1993, 318 (Gamba/Mespan IJ).
De markthuurprijs is nooit de norm geweest. Het gaat om de huurprijzen waarvoor vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse verhuurd zijn. De wetgever vindt grote huurprijsfluctuaties ongewenst. Matiging was naar zijn oordeel vooral nodig in tijden van snelle stijging van 'nieuwe' huurprijzen. Zo werd de referentieperiode ingevoerd. Bij de nadere huurprijsvaststelling moet rekening worden gehouden met de ontwikkeling van het prijspeil van de vergelijkbare bedrijfsruimte gedurende de laatste vijf jaar. Die huurprijzen moeten dan wel voor inflatie gecorrigeerd worden om in de vergelijking betrokken te kunnen worden. Een huurprijs die maar voor een gedeelte van de referentieperiode heeft gegolden telt in het gemiddelde slechts mee naar rato van de tijd dat hij gegolden heeft.
Lid 3
Uitgangspunt is dat de huurder niet behoeft te betalen voor verbeteringen die hij zelf heeft bekostigd. Hoewel de wettekst dat niet met zoveel woorden zegt, geldt dat ook als het om een verlaging van de huur gaat. De kosten van de verbetering zijn bij de waardering niet bepalend. Het gaat om de waardeverhoging door verbeteringen die door de huurder onverplicht voor eigen rekening zijn aangebracht. Een bijdrage in de kosten kan de verhuurder natuurlijk ook leveren door een gereduceerde huurprijs overeen te komen. Zie HR 25 oktober 1991, NI 1992, 120 (Ossentjuk) en HR 11 februari 2000, NI 2000, 276 (WE Vastgoed/Van Rooijen).
Lid 4
De ingangsdatum is in beginsel de dag 'waarop deze is gevorderd'. Daarmee wordt uiteraard bedoeld de dag waarop de vordering tot nadere vaststelling van de huurprijs is ingesteld. Bij toepassing van art. 7:304 lid 2 is echter het moment van indiening van een verzoek tot aanwijzing van een deskundige bepalend. De rechter kan een latere ingangsdatum bepalen. Dat kan hij alleen desverzocht. Een reden daarvoor kan zijn dat de verhuurder nalatig is of is geweest met het verrichten van voor zijn rekening komende onderhoudswerkzaamheden. Ook de lange duur van de procedure kan daarvoor een argument zijn, zeker als deze aan de verhuurder te wijten is. Voor 'bijzondere omstandigheden' als hier bedoelt gelden minder zware eisen dan voor 'onvoorziene omstandigheden' in de zin van art. 6:258.
De huurprijsverhoging kan eventueel ook stapsgewijs worden toegepast. Een stapsgewijze verlaging is door de wetgever niet beoogd.
De rechter kan de huurprijs wijziging eventueel al laten ingaan voor de datum waarop de vordering aanhangig is gemaakt of de datum genoemd in art. 7 :304 lid 2. Daarbij moet vooral gedacht worden aan de omstandigheid dat de wederpartij eventuele onderhandelingen heeft getraineerd.
Volgens HR 15 juni 2001, NI 2001, 435 (WE Vastgoed/VIB) is met ingang van de dag waarop de rechter de wijziging doet ingaan en de gewijzigde huurtermijnen opeisbaar zijn, de wettelijke rente verschuldigd.
Overgangsrecht
Onmiddellijke werking. Op het moment van invoering worden aanhangige procedures afgedaan op basis van het oude recht (art. 205 OBW). |
